El mercado inmobiliario ha roto los malos pronósticos que se hicieron tras la irrupción del coronavirus. Atendiendo a los datos relativos a las transacciones registradas entre el pasado enero y el mismo mes en 2020, antes de la pandemia, las cifras son similares, con una casi inapreciable bajada en términos porcentuales del 6,7%, al pasar de 1.169 operaciones a 1.091. “Se tocó fondo en mayo, en pleno confinamiento duro, con solo la mitad”, apunta Inmaculada Velázquez, presidenta de la Asociación de Gestores Inmobiliarios de Cádiz (GICA), pero la crisis y la recuperación en el sector ha sido en forma de V.
“El último trimestre del último ejercicio funcionó mejor de lo esperado y el año ha comenzado de forma disparada”, confirma, por su parte, Carlos Rueda, director en Andalucía de Idealista.com. La clave está en la naturaleza de la crisis. En 2008, el crack fue financiero. Ahora, sin embargo, “los bancos siguen interesados en prestar dinero, que es su principal negocio”, subraya. Mientras corra el crédito, el mercado fluye.
Las restricciones en la movilidad y la suspensión total de la actividad durante la primera ola y de manera intermitente en la segunda y la tercera han disparado el ahorro, lo que estimula las ventas igualmente. Y, por último, el ladrillo vuelve a erigirse en valor refugio, aunque los más de 400 asociados de GICA han observado cierta ralentización en este nicho concreto.
La cuestión es que Rueda advierte de que “se están dando todos los elementos necesarios para que vuelva a inflarse la burbuja inmobiliaria”. No obstante, matiza que los precios en la provincia de Cádiz aún se encuentran hasta un 28% por debajo a los alcanzados en 2007, antes de que se hundiera el sector.
Velázquez señala que ahora los precios se han mantenido en los mismos términos que antes de la pandemia y no se han notado ni subidas ni bajadas significativas, a pesar de que haya aumentado la demanda de determinadas propiedades.
Ferran Font, director de Estudios de Pisos.com, subraya que tampoco se han cumplido las previsiones de una caída de hasta el 10%, aunque considera posible que esta se produzca entre este año, con una rebaja de entre el 4% y el 7%, y el próximo.
En cualquier caso, “el viejo paradigma precio-ubicación-característica ha cambiado”, explica. “Las características están por encima de la ubicación”, sostiene.
Todos coinciden en que las preferencias en Cádiz se mantienen en una unifamiliar o chalé con zonas ajardinadas, seguidas muy de lejos de áticos o pisos con terraza. Y hay especial interés por viviendas de tres o más dormitorios. El hecho de que las empresas barajen permitir el teletrabajo de forma permanente o parcial ha creado la necesidad de contar con inmuebles con zonas especiales que se puedan habilitar como oficina o estudio. Las limitaciones en la movilidad también obligan a pasar más tiempo en casa. “Antes dormíamos en casa, en la actualidad, la vivimos”, explica Font.
En cuanto a la localización, Idealista.com ha detectado una mayor demanda por el extrarradio de las ciudades. GICA, añade Velázquez, apunta a Chiclana, en primer lugar, y Jerez, como localidades predilectas porque tienen un parque de viviendas acorde a las nuevas tendencias.
Los expertos indican, igualmente, que el tiempo de negociación y para la toma de decisión a la hora de cerrar la operación ha aumentado. Tras los meses de confinamiento, los clientes han detectado carencias y han identificado sus necesidades, lo que ha condicionado la búsqueda. Son más exigentes en su compra.
Pero también contribuye a ello la incertidumbre económica y laboral y el temor a una nueva ola. Finalmente, agrega Velázquez, la ley hipotecaria amplía el proceso de una semana a cuatro.
Capítulo aparte merece el alquiler. Los análisis coinciden. Los responsables de GICA e Idealista.com aseguran que la tendencia se mantiene y no se ha incrementado la demanda ni el precio, que se mantiene porque sigue existiendo exceso de oferta. Frente a la idea generalizada de que la vivienda turística ha pasado a alquiler de larga temporada, Velázquez aclara que, en todo caso, se ha pasado de arrendar dos o tres días a turistas a hacerlo durante dos o tres meses a funcionarios o trabajadores temporales que precisan de un alojamiento temporal. “Si alquilas una larga temporada, estás obligado a mantener el arrendamiento durante cinco años”.
También expresan misma opinión sobre una posible limitación de los precios. “El problema del acceso a la vivienda no se soluciona presionando a los particulares, sino con alquiler social”, subrayan. “Hay que proteger al pequeño propietario -añade la presidenta de GICA-, que tiene un inmueble como segunda residencia que disfruta puntualmente en verano pero alquila durante el resto del año para rentabilizarlo”. “Hay que proteger al propietario e inundar el mercado de vivienda de protección oficial y viviendas sociales”, plantea Rueda, quien lamenta que las administraciones hayan renunciado a su construcción durante los últimos años.
