El abogado José Antonio Gamero Albarrán, que defiende a los propietarios de las viviendas de la zona de la Almadraba, considera que no debe hacerse un debate político sobre el informe de la Junta contra el Plan Especial del Ayuntamiento ya que •más bien se trata de cuestiones técnicas perfectamente asumibles mediante las correcciones oportunas”.
“El informe de la Consejería lo considero acertado en cuanto a la consideración como suelo urbano consolidado de toda la Barriada de La Almadraba desde la numeración impar 349 al 499”, dice el letrado.
Aunque el plan especial no hace mención en su memoria al tipo suelo y elude hacer referencia directa a la clasificación del mismo, por las obligaciones que impone al propietario “implícitamente” lo está considerando suelo urbano no consolidado al hacer recaer en los propietarios el deber de urbanizar a su costa y ejecutar las zonas verdes, redactar un proyecto de reparcelación y por tanto equidistribuir los beneficios y cargas, etc.
El PGOU sin embargo lo cataloga como suelo urbano consolidado toda la zona sin obligaciones de urbanizar ni ceder nada al municipio, ni tan siquiera por tanto el 10 por ciento del aprovechamiento subjetivo como en el urbano no consolidado.
“Cuando un suelo se ha demostrado que es urbano consolidado, lo es y no puede dejar de serlo”, dice Gamero. El propio PGOU establece como actuación urbanizadora con cargo al Patrimonio Municipal de Suelo la urbanización y mejora ambiental de la barriada de La Almadraba, entre otras barriadas semejantes de la ciudad, como La Casería, Buen Pastor o Camposoto, que pudieron nacer al margen de la legalidad, sin licencias pero que el plan de 1992 incorporó al casco urbano de la ciudad de manera irreversible, siendo este el espíritu plasmado en dicho plan hace mas de 20 años.
En cuanto a que sólo tenga que haber una clasificación de suelo y una sola ordenanza, “entiendo que sí pero con ciertos matices”. El hecho que haya viviendas construidas en los primeros 20 metros medidos desde el deslinde, es decir en zona de servidumbre de protección no significa que no pueda y deba darse un tratamiento homogéneo a toda la barriada con los mencionados matices por el hecho de tener competencias varias administraciones en la zona antes dicha y por el régimen transitorio que la Ley y el Reglamento de Costas exigen para el uso residencial en la misma, que aunque limitado y restringido es admitido o tolerado cuando el suelo fuera urbano antes de la entrada en vigor de la Ley de 1988, como es el caso.
En este sentido el informe de la Consejería se ciñe más a las exigencias de la Disposición Transitoria 3º y 4ª de la Ley que el propio plan especial redactado. “Desde mi punto de vista técnico jurídico, se trataría simplemente de clasificar el suelo como urbano consolidado de uso residencial, distinguiendo en la ordenación entre las viviendas afectadas por la servidumbre, las cuales pasan a ser legalizadas por mor de la disposición transitoria 3ª de la Ley del Suelo y admitiéndose incluso nuevos usos y construcciones cumpliendo con dichas exigencias que se incluyen en el informe de la Consejería, de las no afectadas sobre las que no tiene competencias la Consejería de Medio Ambiente y en las cuales no rigen las exigencias de la Ley y el Reglamento de Costas”.
Se trataría de hilar “un poco más fino” urbanísticamente hablando para hacer un documento que case la ordenación de la zona, siendo un tanto más flexible con respecto al suelo fuera de protección respecto del incluido en los primeros 20 metros, “pero sin olvidar que entiendo que no es un suelo fuera de ordenación -sólo las parcelas que estén dentro de la servidumbre de tránsito porque así lo indica la propia exposición de motivos de la Ley de Costas- sino dentro de una ordenación y legalizadas sin más exigencias que la de un estudio de detalle, posterior al Plan Especial que establezca rasantes y volumetrías propias cuando se vaya a solicitar licencia de obras sobre una de las parcelas afectadas”.
Mención aparte merecen otras consideraciones del informe de la Consejería como la edificabilidad, la justificación de la exclusión de una finca de su clasificación como zona verde, o no entender justificado que se admite el edificio en bloque vertical, incluida la cuestión de la urbanización de la trasera, “cuestiones menores siempre subsanables técnicamente”.
“Desde mi humilde opinión se trataría de hacer un rectificado del Plan Especial atendiendo a las recomendaciones del informe de la Consejería sin más tensiones y malinterpretaciones, relajadamente pero con más tino técnico jurídico, salvo mejor criterio que el de un servidor”.
